Passoire thermique DPE F et G en 2028 : tout ce que vous devez faire avant l’échéance

Si vous possédez une passoire thermique, chaque mois d’inaction vous coûte de l’argent et réduit vos options. Les aides disponibles aujourd’hui ne seront pas forcément là demain. Les artisans qualifiés sont déjà surchargés dans plusieurs régions. Alors autant agir maintenant, avec une feuille de route claire.

Voici ce que vous devez vraiment savoir — et faire — avant l’échéance de 2028.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique DPE F ou G et pourquoi l’échéance 2028 est cruciale ?

Une passoire thermique, c’est un logement qui consomme trop d’énergie pour ce qu’il devrait. Concrètement, un bien classé F dépasse les 330 kWh/m²/an d’énergie primaire. Un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. Ces chiffres parlent d’eux-mêmes : on chauffe autant qu’on perd de chaleur.

Le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique — note les logements de A à G. Les classes F et G représentent le bas du classement, les logements les plus énergivores et les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Ce n’est plus une simple information, c’est un document qui engage le propriétaire.

Le calendrier d’interdiction location passoire thermique

La loi Climat et Résilience de 2021 a établi un calendrier précis d’interdiction à la location pour les passoires thermiques :

• Depuis le 1er janvier 2023 : gel des loyers DPE F et G — aucune augmentation de loyer possible pour ces logements
• 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
• 1er janvier 2028 : interdiction totale de location pour tous les logements classés F et G
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E

L’échéance 2028 est donc la plus massive. Elle concerne des millions de propriétaires bailleurs. Et si vous louez un logement F ou G après cette date, vous vous exposez à des sanctions légales, à des litiges locataires, et à une dévalorisation accélérée de votre patrimoine.

La décote sur la valeur vénale, un risque souvent sous-estimé

Même si vous ne louez pas votre bien, une mauvaise classe énergie DPE pèse lourd sur le prix de vente. Selon les notaires, un logement G se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu’un logement comparable classé D ou C. Dans certaines villes de France, la décote monte encore plus haut. Attendre 2028 pour agir, c’est perdre de l’argent sur deux tableaux à la fois.

Quelles sont les obligations légales pour les propriétaires de passoires thermiques avant 2028 ?

Au-delà de l’interdiction de location, plusieurs obligations s’appliquent déjà aujourd’hui. Les ignorer peut coûter cher.

L’audit énergétique obligatoire

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui vend un logement classé F ou G doit fournir un audit énergétique obligatoire. Ce document va beaucoup plus loin qu’un simple DPE. Il présente des scénarios de travaux chiffrés, avec les gains énergétiques attendus et les aides mobilisables.

L’audit est réalisé par un professionnel certifié. Son coût varie entre 500 € et 1 000 € selon la surface et la région. Certaines aides permettent de le financer partiellement. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation s’étend aux logements classés E.

Le gel des loyers et ses conséquences concrètes

Depuis janvier 2023, vous ne pouvez plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G, même lors d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire dans certains cas. Le gel des loyers DPE F G est effectif et contraignant. Votre locataire peut vous le rappeler à tout moment — et il aurait raison.

Concrètement, si vous aviez prévu d’indexer votre loyer sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), vous ne pouvez pas le faire tant que votre logement reste en classe F ou G. Chaque année sans rénovation, c’est une perte de revenus locatifs réelle.

Ce que dit service-public.fr sur les sanctions

Selon service-public.fr, un propriétaire qui loue un logement indécent (dont une passoire thermique peut faire partie) s’expose à des poursuites judiciaires de la part du locataire, à des travaux imposés par le tribunal, et à une suspension du paiement des loyers. La décence énergétique devient progressivement un critère juridique à part entière.

Quelles solutions de rénovation énergétique pour sortir du classement F ou G ?

Sortir d’un classement F ou G, ça ne demande pas toujours de tout refaire. Mais ça demande de choisir les bons travaux, dans le bon ordre. Une bonne rénovation énergétique, c’est une approche globale — pas une accumulation de gestes isolés.

Pour comprendre la logique complète d’une rénovation bien planifiée, vous pouvez consulter notre guide complet sur la rénovation énergétique, qui détaille chaque étape de la démarche.

Isolation thermique logement : la priorité numéro un

L’isolation thermique du logement est le poste qui offre le meilleur retour sur investissement dans presque tous les cas. On distingue :

• L’isolation des combles : jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur passent par le toit. C’est souvent le premier chantier à lancer, le moins coûteux et le plus rapide à amortir.
• L’isolation des murs par l’intérieur (ITI) ou par l’extérieur (ITE) : les murs représentent 20 à 25 % des pertes thermiques. L’ITE est plus efficace mais plus coûteuse. Elle est souvent incontournable pour les bâtiments des années 60-80.
• L’isolation du plancher bas : souvent négligée, elle peut représenter 7 à 10 % des déperditions selon la configuration du logement.

Le remplacement du système de chauffage

Changer une chaudière fioul ou un convecteur électrique énergivore pour une pompe à chaleur air/eau ou un poêle à granulés peut faire gagner une à deux classes au DPE. Le gain dépend du logement, de sa surface et de son niveau d’isolation existant.

Les fenêtres et le remplacement du vitrage

Le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage contribue à améliorer le confort et le DPE, mais l’impact sur la classe énergétique reste limité si les murs et la toiture ne sont pas isolés. Ne commencez pas par là si votre logement a des murs non isolés.

La rénovation globale : la stratégie gagnante

Pour les logements très dégradés (classe G, voire G+), une rénovation par geste unique ne suffit souvent pas. Une rénovation globale — qui combine isolation, chauffage et ventilation dans un seul programme de travaux — permet de gagner plusieurs classes d’un coup. Elle ouvre aussi droit aux aides les plus généreuses, notamment MaPrimeRénov’ dans sa version « parcours accompagné ».

Quelles aides financières mobiliser pour rénover votre passoire thermique avant 2028 ?

La bonne nouvelle : les aides n’ont jamais été aussi nombreuses. La mauvaise : elles évoluent régulièrement et ne s’additionnent pas toutes librement. Voici les principaux dispositifs à connaître.

MaPrimeRénov’ passoire thermique

MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est gérée par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Depuis 2024, elle se décline en deux parcours :

• Parcours par geste : pour des travaux ciblés (isolation, chauffage). Accessible à tous les propriétaires occupants, avec un montant qui dépend des revenus du foyer.
• Parcours accompagné (anciennement MonAccompagnateurRénov’) : réservé aux rénovations d’ampleur visant un gain de deux classes minimum. Les taux de subvention atteignent jusqu’à 70 % du montant des travaux pour les ménages modestes.

Pour une passoire thermique, le parcours accompagné est souvent le plus pertinent — et le plus avantageux financièrement. Il nécessite de faire appel à un Accompagnateur Rénov’ agréé par l’État.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie en échange de travaux d’économies d’énergie. Elles se cumulent avec MaPrimeRénov’. Le montant varie selon les travaux, la région et le revenu du foyer. Hellio est l’un des acteurs majeurs de ce dispositif en France et en Belgique.

L’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer une rénovation énergétique. Il est accessible sans condition de ressources pour les propriétaires occupants et bailleurs. Il peut se cumuler avec MaPrimeRénov’ et les CEE.

TVA à taux réduit et aides locales

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Certaines régions, départements ou intercommunalités proposent des aides complémentaires. En Belgique et en Suisse, des dispositifs équivalents existent avec des noms et des conditions différentes — renseignez-vous auprès des autorités locales compétentes.

Tableau récapitulatif des aides cumulables

Ne tardez pas : les aides peuvent évoluer

Les dispositifs actuels sont généreux, mais ils ne sont pas gravés dans le marbre. Les budgets de l’ANAH sont votés chaque année. Les conditions d’